Trong hoạt động tín dụng, dù ngân hàng chấp nhận đa dạng các loại tài sản bảo đảm từ động sản, hàng tồn kho, cổ phiếu đến quyền đòi nợ, nhưng bất động sản (BĐS) vẫn luôn giữ vị thế “tài sản vua”. Đây là “khẩu vị” ưa thích, chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng giá trị tài sản bảo đảm tại hầu hết các ngân hàng thương mại hiện nay.
### Quy mô khổng lồ của bất động sản thế chấp
Theo báo cáo tài chính hợp nhất 6 tháng đầu năm 2026, 20 ngân hàng đã công bố giá trị BĐS thế chấp đạt con số kỷ lục 9,68 triệu tỷ đồng, tăng gần 592.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.
Tại nhiều ngân hàng, BĐS chiếm tỷ trọng cực lớn trong tổng giá trị tài sản bảo đảm, điển hình như ACB (86%), BVBank (83%) và Vietcombank (71%). Xét về giá trị tuyệt đối, Vietcombank dẫn đầu với gần 1,98 triệu tỷ đồng, theo sau là ACB và MB với cùng mức hơn 1,15 triệu tỷ đồng.
Đáng chú ý, nhóm Big4 (Vietcombank, Agribank, VietinBank, BIDV) tiếp tục cho thấy quy mô nắm giữ tài sản bảo đảm là BĐS ở mức khổng lồ, với tổng giá trị tại thời điểm cuối năm 2025 ước tính đạt 10,61 triệu tỷ đồng.
### Tại sao ngân hàng ưu tiên bất động sản?
Dưới góc độ quản trị rủi ro và nghiệp vụ ngân hàng, việc ưu tiên BĐS làm tài sản thế chấp dựa trên ba trụ cột chính:
- **Tính pháp lý minh bạch:** BĐS có hệ thống hồ sơ pháp lý chuẩn hóa (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản). Trong trường hợp thất lạc hoặc hư hỏng, các văn bản này có thể được cấp lại từ cơ quan quản lý nhà nước, khác biệt hoàn toàn với các loại tài sản máy móc chuyên dụng khó xác minh nguồn gốc.
- **Dữ liệu định giá phong phú:** Đối với các khu vực phát triển, ngân hàng dễ dàng thu thập dữ liệu tham chiếu về giá thị trường. Điều này giúp công tác thẩm định giá trở nên khoa học, chính xác và giảm thiểu rủi ro sai lệch khi thực hiện các khoản vay lớn.
- **Thanh khoản và chi phí xử lý:** Các khoản vay có tài sản bảo đảm là BĐS thường được hưởng lãi suất ưu đãi hơn do rủi ro thấp. So với máy móc thiết bị (vốn khó thanh lý và tốn kém chi phí bảo quản, đấu giá), BĐS tại các vị trí tốt có khả năng chuyển đổi thành tiền mặt cao hơn khi phát sinh nợ xấu.
### Cảnh báo rủi ro từ sự tập trung tài sản
Dù là tài sản ưu tiên, nhưng việc tập trung quá mức vào BĐS cũng đặt các ngân hàng trước những thách thức quản trị. Giá trị BĐS không phải là hằng số mà luôn biến động theo chu kỳ thị trường, quy hoạch đô thị, các thay đổi về chính sách pháp lý và tính thanh khoản của từng khu vực cụ thể.
Sự sụt giảm giá trị tài sản bảo đảm tại một số ngân hàng (như Sacombank, ABBank, VIB…) trong nửa đầu năm 2026 cho thấy các nhà băng đang chủ động cơ cấu lại danh mục để phù hợp với biến động thị trường. Do đó, việc duy trì tỷ trọng BĐS lớn đòi hỏi ngân hàng phải có năng lực quản trị rủi ro tinh vi, tránh rơi vào bẫy “tài sản ảo” khi thị trường BĐS có dấu hiệu suy thoái.
**Bảng thống kê BĐS thế chấp tại các ngân hàng (Đơn vị: Triệu đồng)**
| Ngân hàng | BĐS thế chấp | +/- so với 31/12/2025 |
| :— | :— | :— |
| Vietcombank | 1.985.760.841 | 90.819.556 |
| ACB | 1.158.774.861 | 91.093.327 |
| MB | 1.155.560.991 | 129.880.307 |
| Sacombank | 892.371.724 | -26.927.307 |
| VPBank | 786.568.336 | 103.676.605 |
| LPBank | 509.220.962 | 27.156.254 |
| HDBank | 488.953.485 | 44.706.244 |
| VIB | 427.318.395 | -696.942 |
| Techcombank | 369.536.458 | 44.252.744 |
| TPBank | 334.146.208 | 24.302.174 |
| OCB | 258.479.084 | 15.260.267 |
| MSB | 250.857.455 | 15.795.330 |
| Eximbank | 249.794.642 | 11.227.262 |
| VietBank | 174.423.006 | 16.493.095 |
| Viet A Bank | 167.968.832 | -4.471.839 |
| Nam A Bank | 166.304.937 | -192.399 |
| BVBank | 111.184.329 | 4.009.632 |
| NCB | 84.090.186 | 14.411.831 |
| ABBank | 80.716.802 | -10.494.826 |
| Kienlong Bank | 35.115.428 | 1.418.936 |
| **Tổng** | **9.687.146.962** | **591.720.251** |
