Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều biến động, câu chuyện về khoản nợ hơn 63 tỷ đồng của một doanh nghiệp (gọi tắt là Công ty Đ.) tại ngân hàng V. trở thành bài học đắt giá về quản trị rủi ro và thực thi hợp đồng tín dụng.
**Quá trình hình thành khoản nợ “khủng”**
Năm 2016, Công ty Đ. ký hợp đồng tín dụng hạn mức 100 tỷ đồng với ngân hàng V. để triển khai dự án Khu nhà ở Thái Nguyên. Sau khi được giải ngân hơn 61,2 tỷ đồng, dự án rơi vào tình trạng đình trệ kéo dài suốt 9 năm do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng và khó khăn về tài chính.
Đến thời điểm tháng 9/2025, tổng dư nợ của doanh nghiệp này đã phình to lên mức hơn 77,3 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn và tiền phạt chậm trả. Sau các vòng đàm phán và thủ tục pháp lý, con số nợ được chốt lại ở mức hơn 63 tỷ đồng.
**Rủi ro từ tài sản thế chấp hình thành trong tương lai**
Một điểm nhấn quan trọng trong vụ án là tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Ở cấp sơ thẩm, tòa án từng tuyên hợp đồng thế chấp không có hiệu lực, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, tại phiên phúc thẩm, TAND TP Hà Nội đã đưa ra phán quyết mang tính định hướng: Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và quyền tài sản giữa ngân hàng và doanh nghiệp là hoàn toàn hợp pháp. Việc tòa phúc thẩm bác bỏ các lập luận về tính thiếu sót trong công chứng, chứng thực đối với loại tài sản này đã khẳng định quyền chủ động của tổ chức tín dụng trong việc bảo vệ tài sản bảo đảm.
**Lộ trình xử lý nợ và trách nhiệm của doanh nghiệp**
Để giải quyết tranh chấp, các bên đã đạt được thỏa thuận:
* **Lộ trình trả nợ:** Công ty Đ. cam kết hoàn trả toàn bộ nợ gốc đến hết tháng 9/2026. Nếu vi phạm tiến độ thanh toán, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và các quyền lợi phát sinh từ dự án.
* **Chính sách ưu đãi:** Ngân hàng sẽ xem xét giảm một phần lãi suất nếu doanh nghiệp hoàn tất trả nợ gốc đúng hạn.
* **Trách nhiệm cá nhân:** Tổng giám đốc công ty – người đại diện pháp luật – đã ký cam kết bảo lãnh vô điều kiện bằng toàn bộ tài sản cá nhân, tạo thêm lớp bảo vệ cho chủ nợ.
**Bài học cho nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản**
Vụ việc cho thấy sự nguy hiểm khi doanh nghiệp quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng mà không đảm bảo được tiến độ dự án. Đối với các chủ đầu tư, việc quản trị dòng tiền và tuân thủ các điều khoản hợp đồng tín dụng là yếu tố sống còn. Đối với các tổ chức tín dụng, việc thẩm định kỹ lưỡng tài sản bảo đảm và các điều khoản bảo lãnh cá nhân là “chiếc phao” cuối cùng để thu hồi vốn khi dự án gặp rủi ro pháp lý.
Việc tòa phúc thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một tín hiệu tích cực, giúp củng cố hành lang pháp lý cho các giao dịch tín dụng bất động sản trong thời gian tới.
