**Rủi ro từ việc thế chấp tài sản không rõ quyền sở hữu**
Trong hoạt động tín dụng, tài sản bảo đảm là “chốt chặn” cuối cùng để ngân hàng thu hồi vốn. Tuy nhiên, vụ việc tranh chấp khoản vay 10 tỷ đồng của vợ chồng ông Lê Thanh B. và bà Trần Thị D. tại Ninh Bình đã bộc lộ những lỗ hổng nghiêm trọng trong khâu thẩm định tài sản, dẫn đến việc bản án sơ thẩm bị hủy bỏ.
**Diễn biến vụ việc: Từ khoản vay kinh doanh đến tranh chấp pháp lý**
Cuối năm 2022, vợ chồng ông B. được một ngân hàng thương mại cấp hạn mức tín dụng 10 tỷ đồng để kinh doanh thời trang. Để đảm bảo cho khoản vay, gia đình đã thế chấp nhiều bất động sản, trong đó có thửa đất 292,6m2 đứng tên bố mẹ bà D.
Sau khi giải ngân 10 tỷ đồng, khách hàng mất khả năng thanh toán. Đến tháng 3/2025, tổng dư nợ lên tới gần 11 tỷ đồng (bao gồm 10 tỷ gốc và gần 1 tỷ đồng lãi). Trước sự thiếu hợp tác của khách hàng, ngân hàng đã khởi kiện yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp.
**Điểm nghẽn pháp lý: Tài sản “ẩn” trên đất thế chấp**
Tòa sơ thẩm ban đầu đã chấp thuận yêu cầu của ngân hàng. Tuy nhiên, bản án đã bị hủy sau khi bà D. kháng cáo và Viện KSND tỉnh Ninh Bình có kháng nghị. Nguyên nhân xuất phát từ việc phát hiện các công trình xây dựng (nhà 2 tầng, bếp, nhà cấp 4) hiện diện trên đất thế chấp nhưng không được xem xét quyền sở hữu.
Kết quả xác minh cho thấy, những công trình này thuộc sở hữu của em gái bà D. (bà D2.). Việc tòa sơ thẩm bỏ qua người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan này đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Tòa phúc thẩm khẳng định, đây là tình tiết quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý của việc xử lý tài sản bảo đảm.
**Bài học cho nhà đầu tư và ngân hàng**
Dưới góc độ tài chính và quản trị rủi ro, vụ việc này mang lại hai bài học đắt giá:
- **Đối với ngân hàng:** Quá trình thẩm định tài sản (due diligence) không chỉ dừng lại ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải kiểm tra thực địa kỹ lưỡng. Việc bỏ sót các tài sản phát sinh trên đất của bên thứ ba không chỉ làm chậm tiến độ thu hồi nợ mà còn đẩy ngân hàng vào thế khó khi xử lý tài sản phát mãi.
- **Đối với người vay:** Việc sử dụng tài sản chung hoặc tài sản có sự góp vốn, xây dựng của nhiều thành viên trong gia đình để thế chấp mà không có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các bên liên quan là “án tử” cho sự an toàn tài chính. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài, gây tốn kém chi phí theo đuổi kiện tụng và ảnh hưởng đến uy tín tín dụng cá nhân.
Hiện tại, hồ sơ vụ án đã được chuyển về cấp sơ thẩm để giải quyết lại. Đây là minh chứng rõ nét cho thấy trong kinh doanh, sự minh bạch pháp lý là yếu tố tiên quyết để bảo vệ dòng vốn và quyền lợi của các bên liên quan.
